SVJ a bytový dům: revize komínů, kdo platí a povinnosti

Čištění, kontroly a revize komínů v SVJ a bytovém domě zajišťuje společenství vlastníků jednotek (SVJ): komíny jsou společnou částí domu a SVJ odpovídá za správu domu (kde SVJ nevzniklo, správce domu). Čištění komínů se platí jako služba v zálohách, revize a opravy společných komínů z fondu oprav. Spotřebiče a kouřovody v bytech řeší jejich vlastníci. Níže najdete lhůty, rozdělení nákladů, postup krok za krokem a sankce.

Kdo odpovídá za revize v bytovém domě

Lhůty i orientační ceny jsou stejné jako u rodinného domu, shrnuje je stránka revize komínů.

V bytových domech se komíny dělí na dva typy:

1. Sdílené (společné) komíny

Odpovídá SVJ (společenství vlastníků jednotek) nebo správce domu.

• Organizace revizí
• Výběr kominíka
• Platba (čištění jako služba, revize a opravy z fondu oprav)
• Archivace dokumentace

2. Komín, který slouží jen jednomu bytu

I komín s vlastním průduchem, třeba pro krb, krbová kamna nebo samostatný plynový spotřebič jednoho bytu, je jako stavební konstrukce v celé délce společnou částí domu (§ 5 odst. 1 písm. c) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Výjimkou je jen komínová vložka, kterou vlastník jednotky dodatečně pořídil se souhlasem správce domu. U domů, kde jednotky vznikly ještě podle zákona č. 72/1994 Sb., rozhoduje prohlášení vlastníka; i tento zákon ale komíny řadil ke společným částem domu (§ 2 písm. g)).

• Slouží-li komín vlastníkovi bytu k výlučnému užívání, provádí a hradí vlastník jen údržbu a drobné opravy (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku)
• Opravy a úpravy konstrukce komínu patří ke správě domu (§ 1189 občanského zákoníku)
• Majitel bytu odpovídá za vlastní spotřebiče a kouřovody

Povinnosti SVJ

SVJ je osobou odpovědnou za správu domu a stará se o společné části, mezi které patří i komíny (§ 1189 a § 1190 občanského zákoníku). Vyhláška 34/2016 Sb. SVJ žádné povinnosti neukládá, stanoví jen způsob a lhůty čištění, kontroly a revize. U komínů v domě jde hlavně o:

1. Pravidelné čištění sdílených spalinových cest
2. Pravidelnou kontrolu všech komínů v domě
3. Revizi v situacích podle § 3 odst. 1 vyhlášky 34/2016 Sb., třeba před výměnou spotřebiče (kromě výměny za spotřebič stejného druhu, typu, provedení a výkonu, když způsobilost spalinové cesty potvrzuje zpráva o čištění a kontrole). Kdo revizi objednává, když spotřebič mění vlastník bytu, předpis neurčuje.
4. Archivaci dokumentace: projektovou dokumentaci a další doklady ke stavbě, včetně dokladů o komínech, je třeba uchovávat po celou dobu trvání stavby (§ 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb.) a vede je správce domu (§ 8 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.); pro zprávy o pravidelném čištění a kontrole žádná lhůta stanovena není

Další povinné revize v bytovém domě

Komíny nejsou jediná pravidelná povinnost domu. Přehled dalších revizí:

• Revize plynu u společných plynových rozvodů domu. Plynové zařízení v užívání vlastníků a uživatelů bytů kontrolám a provozním revizím nepodléhá (§ 19 odst. 2 nařízení vlády č. 191/2022 Sb.), kotel v bytě ale potřebuje servis podle návodu výrobce (revize plynového kotle)
• Výtahy: revize a kontroly
• Revize elektroinstalace podle NV 190/2022

Lhůty pro bytové domy

Stejné jako u rodinných domů (dle vyhlášky 34/2016 Sb.):

Spotřebič	Čištění	Kontrola
Plynový kotel (centrální)	1× ročně	1× ročně
Plynové spotřebiče jednotlivé	1× ročně	1× ročně
Kotel na pevná paliva (centrální) do 50 kW	3× ročně, při sezónním provozu 2×	1× ročně
Kotel na pevná paliva (centrální) nad 50 kW	2× ročně	2× ročně
Krby a kamna na pevná paliva v bytech	3× ročně, při sezónním provozu 2×	1× ročně

Zvláštní případy: kondenzační plynový spotřebič se čistí i kontroluje nejméně 1× za 2 roky (bod 9 přílohy č. 2). Plynový spotřebič napojený do jednovrstvého nevyvložkovaného zděného komínu má naopak lhůty čištění a kontroly jako pevná paliva (bod 2 přílohy č. 2). V bytových domech se starými zděnými komíny je to častá situace.

Kdo platí

Jako služba (zálohy vlastníků)

• Provoz a čištění komínů. Zákon č. 67/2013 Sb. je řadí mezi služby spojené s užíváním bytu (§ 3 odst. 1). Pokud SVJ nerozhodne jinak, rozúčtují se podle počtu využívaných vyústění do komínů (§ 5 odst. 2 písm. b)). U pronajatého bytu viz kdo platí kominíka v nájmu.
• Kontroly sdílených komínů lze účtovat jako službu spolu s čištěním (zákon č. 67/2013 Sb. řadí provoz a čištění komínů do služeb), nebo hradit z příspěvku na správu domu. Rozhoduje SVJ.

Z fondu oprav SVJ

• Revize společných spalinových cest (revize nejsou nákladem na služby, § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb.)
• Vložkování nebo opravy společných komínů
• Frézování a úpravy

Individuálně vlastník bytu

• Servis a údržba vlastních spotřebičů (třeba plynového kotle v bytě)
• Kouřovody od vlastních spotřebičů
• Údržba a drobné opravy komínu, který mu slouží k výlučnému užívání (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku)

Jak se to rozděluje

Příspěvek na správu domu (fond oprav) se dělí podle podílů na společných částech, pokud prohlášení vlastníka neurčí jinak (§ 1180 občanského zákoníku). Podíly se obvykle odvozují od podlahové plochy bytu (§ 1161). Čištění komínů jako služba se bez rozhodnutí SVJ rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění do komínů (§ 5 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb.).

Revize a opravy tedy SVJ platí z fondu oprav, do kterého vlastníci přispívají podle podílů na společných částech. Při podílech podle podlahové plochy na ně vlastník většího bytu přispívá víc než vlastník garsonky.

Organizace kontrol v SVJ krok za krokem

1. Inventarizace spalinových cest

• Kolik komínů v domě
• Kdo je majitelem připojených spotřebičů
• Historie dokumentace

2. Výběr kominíka

• Ověření živnostenského oprávnění v oboru kominictví v živnostenském rejstříku (§ 44 odst. 1 zákona 133/1985 Sb.), revizního technika v seznamu HZS ČR
• Reference od jiných SVJ
• Cenová nabídka (min. 3)

3. Informování vlastníků

• Termín kontroly
• Potřeba zpřístupnit byt (pokud je spotřebič v bytě)
• Co připravit (doklady, přístup ke spotřebiči)

4. Realizace

• Kominík vyčistí a zkontroluje všechny spalinové cesty
• Ke každé vystaví zprávu o čištění a kontrole, nejpozději do 10 pracovních dnů (§ 47 odst. 1 zákona 133/1985 Sb.)
• SVJ zprávy archivuje

5. Řešení závad

• Shromáždění všech zpráv
• Posouzení závažnosti
• Plán oprav (jednotlivci + SVJ)

Cena revizí v bytovém domě

Kominíci účtují po jednotlivých úkonech, ne paušálem za dům. Podle zveřejněných ceníků kominických firem k říjnu 2026 (Můj kominík, Kominictví Václav Růžička, Kominictví Tureček, Revize komínů, Kominictví Vysočina, Kominík Těrlicko) se pohybují takto:

Úkon	Cena podle zveřejněných ceníků
Kontrola 1 průduchu	410–500 Kč
Čištění 1 průduchu	210–750 Kč
Kontrola a čištění dohromady	600–1 000 Kč
Revize spalinové cesty	1 700–3 630 Kč

Celkovou cenu za bytový dům z těchto sazeb nedopočítáte, dokud nevíte, kolik průduchů a spalinových cest dům má. Proto si vždy vyžádejte cenovou nabídku na konkrétní dům, ideálně od tří firem. Rozpis všech úkonů včetně kamerové prohlídky a frézování je v přehledu kolik stojí revize komínů.

Sankce za zanedbání

Pro SVJ

• Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) hrozí vlastníkovi nebo provozovateli objektu, který je právnickou nebo podnikající fyzickou osobou a provozuje spalinovou cestu v rozporu se zákonem
• SVJ je právnická osoba (§ 1194 občanského zákoníku), vlastníkem domu ale není, dům patří vlastníkům jednotek (§ 1158); zda ho hasiči posoudí jako provozovatele, záleží na okolnostech

Pro vlastníka bytu

• Pokuta až 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. aa) a odst. 2 zákona 133/1985 Sb.)
• Hrozí tomu, kdo spalinovou cestu provozuje v rozporu se zákonem, typicky u vlastního spotřebiče v bytě

Pojišťovna

• Krácení plnění z pojištění domu, pokud zanedbání mělo podstatný vliv na vznik nebo rozsah škody (§ 2800 odst. 2 občanského zákoníku)
• Pomůže kompletní dokumentace: zprávy o čištění a kontrole i revizní zprávy

Nejčastější problémy v SVJ

1. Neznámá historie komínů

Řešení: Inventarizace a kamerová prohlídka všech komínů.

2. Neochota vlastníků zpřístupnit byt

Řešení: Opakovaná výzva podle § 1183 občanského zákoníku, v krajním případě soud.

3. Různé spotřebiče u různých vlastníků

Řešení: Individuální dokumentace každé jednotky.

4. Staré komíny vyžadující vložkování

Řešení: Hlasování o velkých investicích z fondu oprav.

Digitalizace evidence v SVJ

Moderní správci a SVJ využívají digitální nástroje:

• Centrální evidence všech zpráv
• Automatické upomínky termínů
• Online sdílení s vlastníky
• Historie všech komínů na jednom místě

Revizit je aplikace pro kominíky a revizní techniky. Požádejte svého kominíka, ať zprávy o všech spalinových cestách v domě vede v Revizitu: připomene termíny a zprávy budou pohromadě.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb.
• Zákon 133/1985 Sb.
• Zákon 89/2012 Sb.: občanský zákoník (SVJ)
• Zákon 67/2013 Sb.: služby spojené s užíváním bytu
• Nařízení vlády 366/2013 Sb.: společné části domu
• Zákon 283/2021 Sb.: stavební zákon
• Sousedé.cz: povinné revize v BD

Často kladené otázky

Kdo platí revize komínu v bytovém domě?

Revize a opravy sdílených komínů platí SVJ z fondu oprav, náklady se rozdělí dle podílů jednotlivých vlastníků. Čištění komínů je služba, bez rozhodnutí SVJ se rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění (§ 5 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb.). Čištění a servis vlastních spotřebičů v bytech (krb, kamna, plynový kotel) a kouřovodů k nim hradí jejich majitelé.

Jak často je povinná kontrola komínů v SVJ?

Dle vyhlášky 34/2016 Sb.: plynové spotřebiče 1× ročně (čištění + kontrola), kondenzační 1× za 2 roky, plyn v nevyvložkovaném zděném komínu jako pevná paliva; pevná paliva do 50 kW 3× ročně čištění (při sezónním provozu 2×) + 1× ročně kontrola, nad 50 kW čištění i kontrola 2× ročně. Revize pravidelná není, povinná je jen v situacích podle § 3 odst. 1 vyhlášky, třeba před výměnou spotřebiče (kromě výměny za stejný druh, typ, provedení a výkon, když způsobilost spalinové cesty potvrzuje zpráva o čištění a kontrole).

Musím kominíka pustit do bytu kvůli kontrole komínu?

Ano, kominík potřebuje přístup ke všem spotřebičům připojeným na komín. Na předchozí výzvu správce domu musíte umožnit přístup k údržbě společných částí (§ 1183 odst. 1 občanského zákoníku), obvykle to ukládají i stanovy.

Jaké jsou sankce pro SVJ?

Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) hrozí vlastníkovi nebo provozovateli objektu, který je právnickou nebo podnikající fyzickou osobou a provozuje spalinovou cestu v rozporu se zákonem. SVJ je právnická osoba (§ 1194 občanského zákoníku), vlastníkem domu ale není, dům patří vlastníkům jednotek (§ 1158), takže záleží na tom, zda ho hasiči posoudí jako provozovatele. Fyzické osobě hrozí až 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. aa)).

Co dělat, když SVJ neřeší revize?

Písemně upozorněte výbor SVJ. Pokud nereaguje, obraťte se na HZS ČR (podnět k prověření). V krajním případě podejte návrh k soudu.

Kdo archivuje dokumentaci v SVJ?

Správce domu nebo výbor SVJ archivuje všechny zprávy o kontrolách a revizích; vedení technické dokumentace domu patří ke správě (§ 8 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Projektovou dokumentaci a další doklady ke stavbě, včetně dokladů o komínech, je třeba uchovávat po celou dobu trvání stavby (§ 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb.). Pro zprávy o pravidelném čištění a kontrole žádná lhůta stanovena není; vyplatí se mít po ruce aspoň zprávy o poslední kontrole a revizní zprávy k současným spalinovým cestám. Vlastníci bytů si mohou vyžádat kopie.