SVJ a bytový dům: revize komínů, kdo platí a povinnosti

Čištění, kontroly a revize komínů v SVJ a bytovém domě jsou společnou zodpovědností všech vlastníků, kterou typicky organizuje výbor SVJ nebo správce budovy. Kdo je povinen, kdo platí a jaké jsou reálné postupy? V tomto článku najdete odpovědi.

Kdo odpovídá za revize v bytovém domě

Lhůty i orientační ceny jsou stejné jako u rodinného domu — shrnuje je stránka revize komínů.

V bytových domech se komíny dělí na dva typy:

1. Sdílené (společné) komíny

Odpovídá SVJ (společenství vlastníků jednotek) nebo správce domu.

• Organizace revizí
• Výběr kominíka
• Platba (čištění jako služba, revize a opravy z fondu oprav)
• Archivace dokumentace

2. Komín, který slouží jen jednomu bytu

I komín s vlastním průduchem, třeba pro krb, krbová kamna nebo samostatný plynový spotřebič jednoho bytu, je jako stavební konstrukce v celé délce společnou částí domu (§ 5 odst. 1 písm. c) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Výjimkou je jen komínová vložka, kterou vlastník jednotky dodatečně pořídil se souhlasem správce domu.

• Slouží-li komín vlastníkovi bytu k výlučnému užívání, provádí a hradí vlastník jen údržbu a drobné opravy (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku)
• Opravy a úpravy konstrukce komínu patří ke správě domu (§ 1189 občanského zákoníku)
• Majitel bytu odpovídá za vlastní spotřebiče a kouřovody

Povinnosti SVJ

SVJ je osobou odpovědnou za správu domu a stará se o společné části, mezi které patří i komíny (§ 1189 a § 1190 občanského zákoníku). Vyhláška 34/2016 Sb. SVJ žádné povinnosti neukládá, stanoví jen způsob a lhůty čištění, kontroly a revize. U komínů v domě jde hlavně o:

1. Pravidelné čištění sdílených spalinových cest
2. Pravidelnou kontrolu všech komínů v domě
3. Revizi v situacích podle § 3 odst. 1 vyhlášky 34/2016 Sb., třeba před výměnou spotřebiče (kromě výměny za spotřebič stejného druhu, typu, provedení a výkonu). Kdo revizi objednává, když spotřebič mění vlastník bytu, předpis neurčuje.
4. Archivaci dokumentace; jak dlouho zprávy uchovávat, žádný předpis nestanoví

Lhůty pro bytové domy

Stejné jako u rodinných domů (dle vyhlášky 34/2016 Sb.):

Spotřebič	Čištění	Kontrola
Plynový kotel (centrální)	1× ročně	1× ročně
Plynové spotřebiče jednotlivé	1× ročně	1× ročně
Kotel na pevná paliva (centrální) do 50 kW	3× ročně, při sezónním provozu 2×	1× ročně
Kotel na pevná paliva (centrální) nad 50 kW	2× ročně	2× ročně
Krby/kamna v bytech	2–3× ročně	1× ročně

Kdo platí

Jako služba (zálohy vlastníků)

• Provoz a čištění komínů. Zákon č. 67/2013 Sb. je řadí mezi služby spojené s užíváním bytu (§ 3 odst. 1). Pokud SVJ nerozhodne jinak, rozúčtují se podle počtu využívaných vyústění do komínů (§ 5 odst. 2 písm. b)).

Z fondu oprav SVJ

• Kontroly sdílených komínů
• Revize společných spalinových cest
• Vložkování nebo opravy společných komínů
• Frézování a úpravy

Individuálně vlastník bytu

• Čištění vlastních spotřebičů (plynový kotel v bytě)
• Kouřovody od vlastních spotřebičů
• Údržba a drobné opravy komínu, který mu slouží k výlučnému užívání (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku)

Jak se to rozděluje

Příspěvek na správu domu (fond oprav) se dělí podle podílů uvedených v prohlášení vlastníka a zakládací listině SVJ. Typicky metr čtvereční bytu. Čištění komínů jako služba se bez rozhodnutí SVJ rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění do komínů (§ 5 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb.).

Postup u revizí a oprav: vezměte celkovou částku z cenové nabídky a rozpočítejte ji mezi jednotky podle podílů na společných částech. Vlastník většího bytu tak zaplatí víc než vlastník garsonky.

Organizace kontrol v SVJ krok za krokem

1. Inventarizace spalinových cest

• Kolik komínů v domě
• Kdo je majitelem připojených spotřebičů
• Historie dokumentace

2. Výběr kominíka

• Ověření živnostenského oprávnění v oboru kominictví v živnostenském rejstříku (§ 44 odst. 1 zákona 133/1985 Sb.), revizního technika v aplikaci HZS ČR
• Reference od jiných SVJ
• Cenová nabídka (min. 3)

3. Informování vlastníků

• Termín kontroly
• Potřeba zpřístupnit byt (pokud je spotřebič v bytě)
• Co s sebou

4. Realizace

• Kominík provede kontrolu všech komínů
• Vystaví jednotlivé zprávy
• SVJ je archivuje

5. Řešení závad

• Shromáždění všech zpráv
• Posouzení závažnosti
• Plán oprav (jednotlivci + SVJ)

Cena revizí v bytovém domě

Kominíci účtují po jednotlivých úkonech, ne paušálem za dům. Podle zveřejněných ceníků kominických firem k září 2026 (Můj kominík, Kominictví Václav Růžička, Kominictví Tureček, Revize komínů, Komíny MB) se pohybují takto:

Úkon	Cena podle zveřejněných ceníků
Kontrola 1 průduchu	410–980 Kč
Čištění 1 průduchu	220–750 Kč
Kontrola a čištění dohromady	800–1 000 Kč
Revize spalinové cesty	1 500–3 025 Kč

Celkovou cenu za bytový dům z těchto sazeb nedopočítáte, dokud nevíte, kolik průduchů a spalinových cest dům má. Proto si vždy vyžádejte cenovou nabídku na konkrétní dům, ideálně od tří firem. Rozpis všech úkonů včetně kamerové prohlídky a frézování je v přehledu kolik stojí revize komínů.

Sankce za zanedbání

Pro SVJ

• Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) za provoz spalinové cesty v rozporu se zákonem
• SVJ je právnická osoba (§ 1194 občanského zákoníku), vlastníkem domu ale není, dům patří vlastníkům jednotek (§ 1158)

Pro vlastníka bytu

• Pokuta až 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. aa a odst. 2 zákona 133/1985 Sb.)
• Za individuální spotřebič

Pojišťovna

• Krácení plnění pro celý dům při požáru
• Potřebná kompletní dokumentace revizí

Nejčastější problémy v SVJ

1. Neznámá historie komínů

Řešení: Inventarizace + kamerová inspekce všech komínů.

2. Neochota vlastníků zpřístupnit byt

Řešení: Sankce dle stanov SVJ + opakované výzvy.

3. Různé spotřebiče u různých vlastníků

Řešení: Individuální dokumentace každé jednotky.

4. Staré komíny vyžadující vložkování

Řešení: Hlasování o velkých investicích ze střadálního fondu.

Digitalizace evidence v SVJ

Moderní správci a SVJ využívají digitální nástroje:

• Centrální evidence všech zpráv
• Automatické upomínky termínů
• Online sdílení s vlastníky
• Historie všech komínů na jednom místě

Platforma Revizit umožňuje správcům a SVJ evidovat všechny spalinové cesty v jedné aplikaci.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb.
• Zákon 133/1985 Sb.
• Zákon 89/2012 Sb.: občanský zákoník (SVJ)
• Sousedé.cz: povinné revize v BD

Často kladené otázky

Kdo platí revize komínu v bytovém domě?

Revize a opravy sdílených komínů platí SVJ z fondu oprav, náklady se rozdělí dle podílů jednotlivých vlastníků. Čištění komínů je služba, bez rozhodnutí SVJ se rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění (§ 5 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb.). Vlastní spotřebiče v bytech (krb, kamna) platí individuální majitelé bytu.

Jak často je povinná kontrola komínů v SVJ?

Dle vyhlášky 34/2016 Sb.: plynové kotle 1× ročně (čištění + kontrola), pevná paliva do 50 kW 3× ročně čištění (při sezónním provozu 2×) + 1× ročně kontrola, nad 50 kW čištění i kontrola 2× ročně. Revize pravidelná není, povinná je jen v situacích podle § 3 odst. 1 vyhlášky, třeba před výměnou spotřebiče (kromě výměny za stejný druh, typ, provedení a výkon).

Musí mě SVJ pustit do bytu na kontrolu komínu?

Ano, kominík potřebuje přístup ke všem spotřebičům připojeným na komín. SVJ vás musí informovat s předstihem a vy musíte zpřístupnit byt. Odmítnutí je porušením stanov.

Jaké jsou sankce pro SVJ?

Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) za provoz spalinové cesty v rozporu se zákonem. SVJ je právnická osoba (§ 1194 občanského zákoníku), vlastníkem domu ale není, dům patří vlastníkům jednotek (§ 1158). Fyzické osobě hrozí až 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. aa)).

Co dělat, když SVJ neřeší revize?

Písemně upozorněte výbor SVJ. Pokud nereaguje, obraťte se na HZS ČR (podnět k prověření). V krajním případě podáním návrhu na soud.

Kdo archivuje dokumentaci v SVJ?

Správce domu nebo výbor SVJ archivuje všechny zprávy o kontrolách a revizích. Jak dlouho zprávy uchovávat, žádný předpis nestanoví; vyplatí se mít po ruce aspoň zprávy o poslední kontrole a revizní zprávy k současným spalinovým cestám. Vlastníci bytů si mohou vyžádat kopie.