SVJ a bytový dům: revize komínů, kdo platí a povinnosti

Revize komínů v SVJ a bytovém domě je společnou zodpovědností všech vlastníků, kterou typicky organizuje výbor SVJ nebo správce budovy. Kdo je povinen, kdo platí a jaké jsou reálné postupy? V tomto článku najdete odpovědi.

Kdo odpovídá za revize v bytovém domě

V bytových domech se komíny dělí na dva typy:

1. Sdílené (společné) komíny

Odpovídá SVJ (společenství vlastníků jednotek) nebo správce domu.

• Organizace revizí
• Výběr kominíka
• Platba z fondu oprav
• Archivace dokumentace

2. Vlastní komíny u bytu

Odpovídá majitel bytu, pokud má:

• Vlastní krb nebo krbová kamna (s vlastním průduchem)
• Samostatný plynový spotřebič s individuálním odvodem spalin

Povinnosti SVJ dle vyhlášky

SVJ musí zajistit:

1. Pravidelné čištění sdílených spalinových cest
2. Roční kontrolu všech komínů v domě
3. Revizi při změně spotřebiče kterékoli jednotky
4. Archivaci dokumentace (min. 10 let)
5. Nahlášení závad jednotlivým vlastníkům

Lhůty pro bytové domy

Stejné jako u rodinných domů (dle vyhlášky 34/2016 Sb.):

Spotřebič	Čištění	Kontrola
Plynový kotel (centrální)	1× ročně	1× ročně
Plynové spotřebiče jednotlivé	1× ročně	1× ročně
Kotel na pevná paliva (centrální)	3× ročně	1× ročně
Krby/kamna v bytech	2–3× ročně	1× ročně

Kdo platí

Z fondu oprav SVJ

• Čištění a kontroly sdílených komínů
• Revize společných spalinových cest
• Vložkování nebo opravy společných komínů
• Frézování a úpravy

Individuálně vlastník bytu

• Čištění vlastních spotřebičů (plynový kotel v bytě)
• Revize vlastního krbu nebo kamen
• Kouřovody od vlastních spotřebičů

Jak se to rozděluje

Podle podílů uvedených v prohlášení vlastníka a zakládací listině SVJ. Typicky metr čtvereční bytu.

Postup: vezměte celkovou částku z cenové nabídky kominíka a rozpočítejte ji mezi jednotky podle podílů na společných částech. Vlastník většího bytu tak zaplatí víc než vlastník garsonky.

Organizace revizí v SVJ krok za krokem

1. Inventarizace spalinových cest

• Kolik komínů v domě
• Kdo je majitelem připojených spotřebičů
• Historie dokumentace

2. Výběr kominíka

• Ověření oprávnění (HZS databáze)
• Reference od jiných SVJ
• Cenová nabídka (min. 3)

3. Informování vlastníků

• Termín revize
• Potřeba zpřístupnit byt (pokud je spotřebič v bytě)
• Co s sebou

4. Realizace

• Kominík provede kontrolu všech komínů
• Vystaví jednotlivé zprávy
• SVJ je archivuje

5. Řešení závad

• Shromáždění všech zpráv
• Posouzení závažnosti
• Plán oprav (jednotlivci + SVJ)

Cena revizí v bytovém domě

Kominíci účtují po jednotlivých úkonech, ne paušálem za dům. Podle zveřejněných ceníků kominických firem k červenci 2026 (Můj kominík, Kominictví Václav Růžička, Kominictví Tureček, Revize komínů) se pohybují takto:

Úkon	Cena podle zveřejněných ceníků
Kontrola 1 průduchu	410–920 Kč
Čištění 1 průduchu	220–1 000 Kč
Kontrola a čištění dohromady	800–920 Kč
Revize spalinové cesty	2 500–3 030 Kč

Celkovou cenu za bytový dům z těchto sazeb nedopočítáte, dokud nevíte, kolik průduchů a spalinových cest dům má. Proto si vždy vyžádejte cenovou nabídku na konkrétní dům, ideálně od tří firem.

Sankce za zanedbání

Pro SVJ

• Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) za provoz spalinové cesty v rozporu se zákonem
• SVJ je právnická osoba jako vlastník objektu, proto vyšší sazba než u fyzické osoby

Pro vlastníka bytu

• Pokuta až 10 000 Kč (§ 78 odst. 1 písm. aa a odst. 2 zákona 133/1985 Sb.)
• Za individuální spotřebič

Pojišťovna

• Krácení plnění pro celý dům při požáru
• Potřebná kompletní dokumentace revizí

Nejčastější problémy v SVJ

1. Neznámá historie komínů

Řešení: Inventarizace + kamerová inspekce všech komínů.

2. Neochota vlastníků zpřístupnit byt

Řešení: Sankce dle stanov SVJ + opakované výzvy.

3. Různé spotřebiče u různých vlastníků

Řešení: Individuální dokumentace každé jednotky.

4. Staré komíny vyžadující vložkování

Řešení: Hlasování o velkých investicích ze střadálního fondu.

Digitalizace evidence v SVJ

Moderní správci a SVJ využívají digitální nástroje:

• Centrální evidence všech zpráv
• Automatické upomínky termínů
• Online sdílení s vlastníky
• Historie všech komínů na jednom místě

Platforma Revizit umožňuje správcům a SVJ evidovat všechny spalinové cesty v jedné aplikaci.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb.
• Zákon 133/1985 Sb.
• Zákon 89/2012 Sb.: občanský zákoník (SVJ)
• Sousedé.cz: povinné revize v BD

Často kladené otázky

Kdo platí revize komínu v bytovém domě?

Sdílené komíny platí SVJ z fondu oprav, náklady se rozdělí dle podílů jednotlivých vlastníků. Vlastní spotřebiče v bytech (krb, kamna) platí individuální majitelé bytu.

Jak často je povinná revize v SVJ?

Dle vyhlášky 34/2016 Sb.: plynové kotle 1× ročně (čištění + kontrola), pevná paliva 3× ročně čištění + 1× ročně kontrola. Revize při změně spotřebiče.

Musí mě SVJ pustit do bytu na kontrolu komínu?

Ano, kominík potřebuje přístup ke všem spotřebičům připojeným na komín. SVJ vás musí informovat s předstihem a vy musíte zpřístupnit byt. Odmítnutí je porušením stanov.

Jaké jsou sankce pro SVJ?

Pokuta až 100 000 Kč (§ 76b zákona 133/1985 Sb.) za provoz spalinové cesty v rozporu se zákonem. SVJ je právnická osoba jako vlastník objektu, proto vyšší sazba než u fyzické osoby (10 000 Kč, § 78 odst. 1 písm. aa).

Co dělat, když SVJ neřeší revize?

Písemně upozorněte výbor SVJ. Pokud nereaguje, obraťte se na HZS ČR (podnět k prověření) nebo na inspekci ochrany ovzduší. V krajním případě podáním návrhu na soud.

Kdo archivuje dokumentaci v SVJ?

Správce domu nebo výbor SVJ archivuje všechny zprávy o kontrolách a revizích. Minimálně 10 let pro pojistné události. Vlastníci bytů si mohou vyžádat kopie.