Kdo platí kominíka: nájemník, nebo majitel?

Kdo platí kominíka v pronajatém bytě nebo domě patří k nejčastějším sporům mezi nájemníky a majiteli. Zákon ukládá povinnost provozovateli spalinové cesty, jenže náklady mezi nájemce a pronajímatele dělí jiná pravidla. Vysvětlíme, kdo co platí a jak se sporu vyhnout.

Kdo má povinnost ze zákona

Pravidelné čištění, kontrolu a revizi spalinové cesty ukládá vyhláška 34/2016 Sb. (k zákonu č. 133/1985 Sb. o požární ochraně) provozovateli spalinové cesty. To je klíčový pojem: zákon nemluví o „vlastníkovi", ale o tom, kdo spalinovou cestu a připojený spotřebič reálně provozuje.

• U vlastního bydlení je provozovatelem vlastník nemovitosti.
• U nájmu jím bývá ten, kdo spotřebič užívá a provozuje, tedy zpravidla nájemník.

Důležité: Povinnost objednat kominíka tedy obvykle leží na nájemníkovi, který v bytě topí. To ale neznamená, že všechny náklady automaticky nese on, kdo je nakonec uhradí, řeší občanský zákoník a nájemní smlouva.

Nájem: jak se dělí náklady

Rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele vychází z § 2257 občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy spojené s užíváním bytu:

• Běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu hradí nájemce.
• Ostatní údržbu a větší opravy zajišťuje a hradí pronajímatel (vlastník).

Pravidelné čištění a roční kontrola spalinové cesty bývají chápány jako běžná údržba spojená s provozem spotřebiče, kterou hradí nájemce. Naopak revize, vložkování nebo oprava konstrukce komína jsou zásahem do nemovitosti, a patří tak vlastníkovi.

Pozor: Nejde o úplně jednoznačné zákonné rozdělení, výklad se může lišit. Proto je rozhodující, co máte sjednané v nájemní smlouvě. Tento článek je informativní a nenahrazuje právní poradenství.

Praktické rozdělení nákladů

Úkon	Obvykle platí	Proč
Pravidelné čištění komína	Nájemník	Běžná údržba spojená s provozem
Roční kontrola spalinové cesty	Nájemník	Provoz spotřebiče
Revize spalinové cesty	Majitel	Zásah do nemovitosti, kolaudace, změna paliva
Vložkování / oprava komína	Majitel	Větší oprava konstrukce
Odstranění závady bránící provozu	Dle příčiny	Opotřebení provozem vs. vada nemovitosti

Tabulka popisuje obvyklou praxi. Konkrétní případ vždy posuďte podle nájemní smlouvy a charakteru úkonu.

Co si ohlídat v nájemní smlouvě

Většině sporů předejdete tím, že rozdělení výslovně sjednáte. V nájemní smlouvě doporučujeme ujasnit:

1. Kdo objednává pravidelné čištění a kontrolu (typicky nájemník).
2. Kdo hradí jednotlivé úkony a do jaké výše drobných oprav.
3. Komu se předávají doklady (potvrzení o čištění, zpráva o kontrole, revizní zpráva), aby je měl k dispozici i vlastník.
4. Jak se postupuje při zjištěné závadě, kdo zajistí a uhradí opravu.

Tip: Doklady o kontrolách si schovejte. Při škodní události (například komínovém požáru) je vyžaduje pojišťovna a jejich absence může vést ke krácení plnění.

Byt v SVJ nebo panelovém domě

U bytů v bytových domech je situace ještě o úroveň složitější, protože komín bývá společnou částí domu. O kontroly a revize společných spalinových cest se pak stará společenství vlastníků (SVJ) nebo bytové družstvo z fondu oprav, zatímco připojený spotřebič v bytě je věcí konkrétního vlastníka či nájemníka.

Podrobně to rozebíráme v článcích Revize komína v SVJ a bytovém domě a Komín v panelovém domě.

Kdo nese pokutu při zanedbání

Sankce za zanedbání povinné kontroly nebo čištění míří na provozovatele spalinové cesty, tedy na toho, komu povinnost náležela:

• až 25 000 Kč fyzické osobě (§ 78 zákona č. 133/1985 Sb.),
• až 500 000 Kč podnikající fyzické a právnické osobě.

Pokud byl provozovatelem nájemník a kontrolu nezajistil, postih i odpovědnost za případnou škodu jdou zpravidla za ním. Více v článku Pokuty od HZS za zanedbaný komín.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty
• Zákon 133/1985 Sb. o požární ochraně
• Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2257)
• Nařízení vlády 308/2015 Sb. o běžné údržbě a drobných opravách bytu

Často kladené otázky

Kdo platí čištění komína v nájmu?

Pravidelné čištění je obvykle běžná údržba spojená s provozem spotřebiče, kterou podle § 2257 občanského zákoníku hradí nájemce. Rozhodující je ale nájemní smlouva, která může rozdělení upravit jinak.

Kdo platí revizi komína, nájemník, nebo majitel?

Revize je zásah do nemovitosti (kolaudace, změna paliva, oprava komína), proto ji obvykle hradí majitel. Pravidelnou kontrolu a čištění spojené s provozem naopak většinou platí nájemník.

Kdo má povinnost objednat kominíka v pronajatém bytě?

Povinnost má provozovatel spalinové cesty, tedy ten, kdo spotřebič reálně provozuje. V nájmu jím bývá nájemník, který v bytě topí. Kdo úkon zaplatí, je samostatná otázka řešená smlouvou.

Co když nájemník kominíka nezajistí?

Sankce i odpovědnost za případnou škodu jdou za tím, komu povinnost náležela. Byl-li provozovatelem nájemník, hrozí jemu pokuta až 25 000 Kč a riziko krácení pojistného plnění při požáru.

Jak se vyhnout sporu o placení kominíka?

Sjednejte rozdělení výslovně v nájemní smlouvě: kdo objednává, kdo platí který úkon, do jaké výše drobných oprav a komu se předávají doklady. Předejdete tím většině nedorozumění.