Kdo platí kominíka: nájemník, nebo majitel?

Kdo platí kominíka v pronajatém bytě nebo domě patří k nejčastějším sporům mezi nájemníky a majiteli. Zákon ukládá povinnost provozovateli spalinové cesty, jenže náklady mezi nájemce a pronajímatele dělí jiná pravidla. Vysvětlíme, kdo co platí a jak se sporu vyhnout.

Kdo má povinnost ze zákona

Pravidelné čištění, kontrolu a revizi spalinové cesty vyžaduje zákon č. 133/1985 Sb. o požární ochraně, způsob a lhůty stanoví vyhláška 34/2016 Sb. (jak často a za kolik). Pokutu zákon ukládá tomu, kdo provozuje spalinovou cestu v rozporu se zákonem (§ 78 odst. 1 písm. aa)). U právnických a podnikajících fyzických osob jmenuje § 76b vlastníka nebo provozovatele objektu. Klíčové tedy je, kdo spalinovou cestu a připojený spotřebič reálně provozuje.

• U vlastního bydlení je provozovatelem vlastník nemovitosti.
• U nájmu jím bývá ten, kdo spotřebič užívá a provozuje, tedy zpravidla nájemník.

Důležité: Povinnost objednat kominíka tedy obvykle leží na nájemníkovi, který v bytě topí. To ale neznamená, že všechny náklady automaticky nese on, kdo je nakonec uhradí, řeší občanský zákoník a nájemní smlouva.

Nájem: jak se dělí náklady

Rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele vychází z § 2257 občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy spojené s užíváním bytu:

• Běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu hradí nájemce.
• Ostatní údržbu a větší opravy zajišťuje a hradí pronajímatel (vlastník).

Pravidelné čištění a roční kontrola spalinové cesty bývají chápány jako běžná údržba spojená s provozem spotřebiče, kterou hradí nájemce. Naopak revize, vložkování nebo oprava konstrukce komína jsou zásahem do nemovitosti, a patří tak vlastníkovi.

Pozor: Nejde o úplně jednoznačné zákonné rozdělení, výklad se může lišit. Nájemní smlouva může rozdělení upravit jen ve prospěch nájemce: k ujednání, které by na nájemce přeneslo víc než běžnou údržbu a drobné opravy (třeba revizi nebo vložkování), se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 a § 2257 odst. 2 občanského zákoníku). Neplatí to u nájmu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2). Tento článek je informativní a nenahrazuje právní poradenství.

Praktické rozdělení nákladů

Tabulka popisuje obvyklou praxi. Konkrétní případ vždy posuďte podle nájemní smlouvy a charakteru úkonu. Kolik jednotlivé úkony stojí podle veřejných ceníků kominických firem, najdete v přehledu ceny revize komínů.

Co si ohlídat v nájemní smlouvě

Většině sporů předejdete tím, že rozdělení výslovně sjednáte. V nájemní smlouvě doporučujeme ujasnit:

1. Kdo objednává pravidelné čištění a kontrolu (typicky nájemník).
2. Kdo hradí jednotlivé úkony a do jaké výše drobných oprav.
3. Komu se předávají doklady (potvrzení o čištění, zpráva o kontrole, revizní zpráva), aby je měl k dispozici i vlastník.
4. Jak se postupuje při zjištěné závadě, kdo zajistí a uhradí opravu.

Tip: Doklady o kontrolách si schovejte. Při škodní události (například komínovém požáru) je vyžaduje pojišťovna a jejich absence může vést ke krácení plnění.

Byt v SVJ nebo panelovém domě

U bytů v bytových domech je situace ještě o úroveň složitější, protože komín bývá společnou částí domu. O kontroly a revize společných spalinových cest se pak stará společenství vlastníků (SVJ) nebo bytové družstvo z fondu oprav, zatímco připojený spotřebič v bytě je věcí konkrétního vlastníka či nájemníka.

Podrobně to rozebíráme v článcích Revize komína v SVJ a bytovém domě a Komín v panelovém domě.

Kdo nese pokutu při zanedbání

Sankce za zanedbání povinné kontroly nebo čištění míří na provozovatele spalinové cesty, tedy na toho, komu povinnost náležela:

• až 10 000 Kč fyzické osobě (§ 78 odst. 1 písm. aa a odst. 2 zákona č. 133/1985 Sb.),
• až 100 000 Kč podnikající fyzické a právnické osobě jako vlastníkovi nebo provozovateli objektu (§ 76b).

Pokud byl provozovatelem nájemník a kontrolu nezajistil, postih i odpovědnost za případnou škodu jdou zpravidla za ním. Více v článku Pokuty od HZS za zanedbaný komín.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty
• Zákon 133/1985 Sb. o požární ochraně
• Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2257)
• Nařízení vlády 308/2015 Sb. o běžné údržbě a drobných opravách bytu

Jan Pospíšil

Zakladatel Revizit

Vývojář a podnikatel se zaměřením na digitalizaci řemeslných oborů. Spolupracuje s kominíky a revizními techniky na vývoji nástrojů, které jim šetří čas s administrativou.