Kdo platí kominíka: nájemník, nebo majitel?

Kdo platí kominíka v pronajatém bytě nebo domě: pravidelné čištění a kontrolu obvykle platí nájemník, buď v zálohách na služby, nebo přímo kominíkovi. Revizi a opravy komínu platí majitel. Kdo kominíka objedná a jak se dělí náklady, určuje občanský zákoník a nájemní smlouva, pokuta za zanedbání ale míří na provozovatele spalinové cesty. Níže je, kdo co platí a jak se sporu vyhnout.

Kdo má povinnost ze zákona

Pravidelné čištění, kontrolu a revizi spalinové cesty vyžaduje zákon č. 133/1985 Sb. o požární ochraně, způsob a lhůty stanoví vyhláška 34/2016 Sb. (jak často a za kolik). Pokutu zákon ukládá tomu, kdo provozuje spalinovou cestu v rozporu se zákonem (§ 78 odst. 1 písm. aa)). U právnických a podnikajících fyzických osob jmenuje § 76b vlastníka nebo provozovatele objektu. Klíčové tedy je, kdo spalinovou cestu a připojený spotřebič reálně provozuje.

• U vlastního bydlení je provozovatelem vlastník nemovitosti.
• U nájmu jím bývá ten, kdo spotřebič užívá a provozuje, tedy zpravidla nájemník. Zákon pojem provozovatel nedefinuje, takže když čištění podle smlouvy nebo zákona zajišťuje pronajímatel a nezajistí ho, může odpovídat i on.

Důležité: Podle zákona o požární ochraně tedy obvykle odpovídá nájemník, který v bytě topí. Kdo kominíka objedná a zaplatí, ale řeší občanský zákoník a nájemní smlouva. Když smlouva mlčí, zajistí provoz a čištění komínů jako službu pronajímatel a nájemník mu je zaplatí v zálohách na služby (§ 2247 odst. 2 a § 2251 odst. 1 občanského zákoníku). Proto se vyplatí do smlouvy napsat, kdo kominíka objednává.

Nájem: jak se dělí náklady

Rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele vychází z § 2257 občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy spojené s užíváním bytu:

• Běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu hradí nájemce.
• Ostatní údržbu a větší opravy zajišťuje a hradí pronajímatel (vlastník).

Pro komín má občanský zákoník ještě zvláštní pravidlo. Provoz a čištění komínů patří mezi nezbytné služby, které zajišťuje pronajímatel, pokud se strany nedohodnou jinak (§ 2247 odst. 2). Nájemce je platí spolu s nájemným v zálohách na služby (§ 2251 odst. 1). V domě s více byty se tyto náklady bez jiné dohody rozúčtují podle počtu využívaných vyústění do komínů (§ 5 odst. 2 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb.).

Pravidelné prohlídky a čištění kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů a kotlů etážového topení na plyn, kapalná paliva a elektřinu jsou od 1. ledna 2026 výslovně běžnou údržbou, kterou hradí nájemce (§ 2 ve spojení s § 4 písm. h) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Kontrola spalinové cesty na čištění navazuje, dělá se po vyčištění (§ 2 vyhlášky č. 34/2016 Sb.). Pravidelné čištění a kontrolu tak nájemník obvykle platí v každém případě, jen jinou cestou: v zálohách na služby, nebo přímo kominíkovi.

Naopak vložkování nebo oprava konstrukce komínu jsou zásahem do nemovitosti a patří vlastníkovi. Totéž obvykle platí o revizi: dělá se hlavně při změnách na stavbě nebo spotřebiči a po komínovém požáru. Do záloh na služby ji pronajímatel započítat nemůže, revize nejsou nákladem na služby (§ 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb.).

Pozor: Nejde o úplně jednoznačné zákonné rozdělení, výklad se může lišit. Nájemní smlouva může rozdělení upravit jen ve prospěch nájemce: k ujednání, které by na nájemce přeneslo víc než běžnou údržbu a drobné opravy (třeba vložkování nebo opravu komínu), se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 a § 2257 odst. 2 občanského zákoníku). Neplatí to u nájmu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2). Tento článek je informativní a nenahrazuje právní poradenství.

Praktické rozdělení nákladů

Tabulka popisuje obvyklou praxi. Když spotřebič se souhlasem pronajímatele vymění nebo nově připojí nájemník, provádí tuto změnu na svůj náklad (§ 2220 odst. 1 občanského zákoníku). Kdo zaplatí revizi, kterou změna vyvolá, zákon výslovně neříká, proto si to dohodněte předem, třeba v souhlasu se změnou. Konkrétní případ vždy posuďte podle nájemní smlouvy a charakteru úkonu. Kolik jednotlivé úkony stojí podle veřejných ceníků kominických firem, najdete v přehledu ceny revize komínů.

Co si ohlídat v nájemní smlouvě

Většině sporů předejdete tím, že rozdělení výslovně sjednáte. V nájemní smlouvě doporučujeme ujasnit:

1. Kdo objednává pravidelné čištění a kontrolu. Bez dohody zajišťuje čištění komínů jako službu pronajímatel (§ 2247 odst. 2 občanského zákoníku), sjednat se dá i to, že kominíka objedná nájemník sám.
2. Kdo hradí jednotlivé úkony. Drobné opravy vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: opravy vyjmenované v § 4 (třeba oprava kamen nebo kouřovodu) a další opravy do 1 500 Kč za jednu opravu (§ 5). Za rok ale všechny drobné opravy dohromady nejvýš za 150 Kč na m² podlahové plochy bytu (§ 6). Smlouva může tuto hranici jen snížit ve prospěch nájemce.
3. Komu se předávají doklady (zpráva o čištění a kontrole, revizní zpráva), aby je měl k dispozici i vlastník.
4. Jak se postupuje při zjištěné závadě, kdo zajistí a uhradí opravu.

Tip: Zprávy o čištění a kontrole si schovejte. Při škodní události (například komínovém požáru) je může chtít vidět pojišťovna a jejich absence může vést ke krácení plnění.

Byt v SVJ nebo panelovém domě

U bytů v bytových domech je situace ještě o úroveň složitější, protože komín bývá společnou částí domu. Čištění společných spalinových cest pak zajišťuje společenství vlastníků (SVJ) nebo bytové družstvo jako službu (§ 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.) a pronajímatel ho nájemníkovi přeúčtuje v zálohách na služby. Revize a opravy společných komínů jdou v SVJ z fondu oprav, tedy z příspěvků na správu domu, které platí vlastník bytu (§ 1180 občanského zákoníku). Pronajímatel je po nájemníkovi zvlášť chtít nemůže, nájemník platí jen nájemné a služby (§ 2251 občanského zákoníku). Připojený spotřebič v bytě je věcí konkrétního vlastníka či nájemníka.

Podrobně to rozebíráme v článcích Revize komína v SVJ a bytovém domě a Komín v panelovém domě.

Kdo nese pokutu při zanedbání

Sankce za zanedbání povinné kontroly nebo čištění míří na provozovatele spalinové cesty, tedy na toho, komu povinnost náležela:

• až 10 000 Kč fyzické osobě (§ 78 odst. 1 písm. aa) a odst. 2 zákona č. 133/1985 Sb.),
• až 100 000 Kč podnikající fyzické a právnické osobě jako vlastníkovi nebo provozovateli objektu (§ 76b).

Pokud byl provozovatelem nájemník a kontrolu nezajistil, postih i odpovědnost za případnou škodu jdou zpravidla za ním. Více v článku Pokuty od HZS za zanedbaný komín.

Zdroje

• Vyhláška 34/2016 Sb. o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty
• Zákon 133/1985 Sb. o požární ochraně
• Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2235, § 2247, § 2251, § 2257)
• Nařízení vlády 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (ve znění od 1. 1. 2026)
• Zákon 67/2013 Sb.: služby spojené s užíváním bytu

Jan Pospíšil

Zakladatel Revizitu

Vývojář a podnikatel se zaměřením na digitalizaci řemeslných oborů. Spolupracuje s kominíky a revizními techniky na vývoji nástrojů, které jim šetří čas s administrativou.